Якщо вже й жити усвідомлено, то в усьому: і щодо вибору їжі, і косметики, і місця проживання. Ми задумалися над тим, що слід знати, коли вибираєш квартиру — на справність яких її складових важливо звертати увагу передусім, як підписувати договір і як взагалі шукати собі житло. Відповіді на ці запитання нам підказав Дмитро Герчановський, підприємець і фахівець із нерухомості. Наприкінці матеріалу ми ще й підготували чек-ліст, який стане у пригоді під час перегляду квартири: у ньому по пунктах розписані всі деталі, які важливо перевірити.

З чого взагалі почати пошук квартири?

Для початку я б порадив сформулювати, що для вас важливо і пріоритетно, а чим ви готові пожертвувати, який бюджет ви маєте у своєму розпорядженні. В ідеалі має вийти щось на кшталт цього: «Квартира з однією спальнею і салоном-кухнею максимум у 15 хвилинах пішки від метро, у новому будинку зі свіжим ремонтом. Бюджет 15 000. Бажано правий берег, а в ідеалі — район метро Васильківська». Подивіться на агрегаторах, наприклад Lun.ua або Bird Rent, скільки такі варіанти можуть коштувати, можливо, скоригуйте щось у завданні.

Далі у вас два шляхи: шукати самостійно або звернутися в агентство. Перший шлях потенційно дозволяє заощадити на рієлторських (стандартно вони складають 1/2 орендної плати), але вимагає великих трудовитрат, оскільки на практиці більшість оголошень є або приманками, або реальними, але розміщеними тими ж рієлторами, а значить, платити комісію все одно доведеться. Прямі оголошення від господарів трапляються дуже рідко. Не завжди економити на рієлторських вигідно, часто через рієлтора можна знайти більш цікавий об’єкт із більш вигідною ціною, і підсумкова економія навіть на горизонті року буде більшою. Кілька слів про майданчики, на яких шукати. На OLX дуже багато сміттєвих оголошень-приманок, але там найчастіше трапляються оголошення від господарів. Lun.ua — зручний агрегатор, але прямих оголошень від господарів на ньому менше

Так чи інакше, у вас з’явиться деяка добірка квартир, які ви починаєте дивитися. Якщо ви погано знаєте цей район — краще приїхати за пів години до перегляду і прогулятися навколо будинку, оцінити його місце розташування й інфраструктуру. Багато об’єктів можуть відпасти ще на цьому етапі.

Під час власне перегляду у вас не буде багато часу на детальне вивчення кожної шафи й перевірку працездатності всіх розеток, ваше завдання — скласти загальне враження про приміщення. Оцініть свіжість ремонту і його відповідність вашим потребам, відсутність видимих дефектів. Якщо вам би хотілося прибрати щось із меблів або навпаки, чогось не вистачає, це найкращий момент, щоб уточнити все у господаря. І також якщо ви вважаєте за необхідне поторгуватися, то це гарна нагода.

Якщо ви з господарем домовилися, то краще відразу підписати попередній договір, щоб гарантувати, що господар не здасть приміщення комусь іншому. Слід розуміти, що в нижньому і середньому ціновому сегменті хороших квартир мало і йдуть вони миттєво, тому з собою на перегляді краще мати паспорт і суму $200–300 для застави. Якщо ми говоримо про більш дорогі об’єкти, умовно від $700 за однокімнатну, то там динаміка зазвичай менша і можна взяти тайм-аут на кілька днів подумати, але в будь-якому разі зволікати не варто, хороші квартири швидко йдуть

У попередній договір вносяться паспортні дані і господаря, і ваші, а також усі суттєві умови основного договору: розмір орендної плати, умови депозиту, термін підписання основного договору. Попередній договір підписується в ідеалі тільки з власником приміщення, на цьому етапі бажано побачити правовстановлювальні документи на квартиру й паспорт господаря — у свою чергу, він має повне право попросити ваші документи.

Через кілька днів підписується основний договір, вже під час його підписання варто детально перевіряти квартиру, тоді ж відбувається розрахунок із рієлтором.

На які складники ремонту слід звертати увагу, коли в’їжджаєш у квартиру? Що важливо не проґавити?

Передусім, варто звернути увагу на те, що дорого і недоцільно переробляти — це обробка стін (шпалери або фарбування), вікна і двері (і вхідні, і міжкімнатні), кухня з усім обладнанням, санвузли й системи зберігання (шафи та гардеробні). Вкрай бажано, щоб килимів на стінах не було хоча б у санвузлі — так, таке теж буває.

А ось меблі (враховуючи наявність в Україні IKEA і Jysk) можна і поміняти на більш актуальні, головне — заздалегідь домовитися з орендодавцем про можливість вивезти старі меблі. Те ж саме стосується декору й текстилю — килимів, штор, картин.

За інших рівних умов я б радив вибирати квартиру з більш скромним, але більш свіжим ремонтом — менше ймовірність, що щось вийде з ладу.

Якщо вам подобається квартира загалом, але не влаштовує якийсь окремий аспект — не соромтеся запитати орендодавця про опціональну можливість його додавання: багато хто піде назустріч і погодиться, наприклад, докупити посудомийну машину або доставити кондиціонер. Тут можливі як придбання силами орендодавця, так і придбання та встановлення орендарем коштом орендної плати. Або навпаки: можливо, вигідніше купити що-небудь своїм коштом, а натомість попросити у господаря постійну знижку на оренду.

У деяких випадках доцільно зняти квартиру без ремонту дешевше і зробити ремонт самостійно. Але тут є свої «підводні камені»: доведеться оплачувати термін простою квартири на час ремонту і, власне, роботи, витрачати свій час і сили. Крім цього, господар може через деякий час розірвати договір (щоб здати квартиру з ремонтом дорожче), й отримати у нього витрачені на оздоблення гроші назад буде проблематично.

А скільки коштує зняти квартиру в Києві?

Згідно з аналітикою «OLX Нерухомість», у червні за оренду квартири в Києві просять у середньому 9 000 гривен на місяць. Зняти двокімнатну квартиру в центрі обійдеться у 21 400 гривень.

Перша половина червня вирізнилася зростанням пропозицій із довгострокової оренди житла — 11 500 активних оголошень за два тижні. У середньому орендна плата в червні за однокімнатну квартиру в Києві становить 7 945 гривень, за двокімнатну — 10 000 гривень, а за трикімнатну — 13 000 гривень. Недорого обійдеться і вибір смарт-квартири — лише 9 000 гривень на місяць. За студію попросять трохи більше — 12 000 грн.

Найбільше пропозицій із початку червня в Дарницькому районі — 1 944 оголошення із середньою ціною в 9 000 гривень на місяць. У Печерському і Шевченківському районах, де пропозицій ніколи не бракує, оренда квартири обійдеться у 22 610 гривень і в 9 000 гривень відповідно. Найприємніші ціни очікують у Деснянському, Святошинському і Дніпровському районах — у середньому пропозиція коливається від 6 500 до 7 500 грн/місяць.

Що стосується ціни на покупку квартири в Києві, будьте готові викласти 27 тисяч доларів за однокімнатну, 38 тисяч доларів за двокімнатну і 49 тисяч доларів за трикімнатну — це середня ціна за даними «OLX Нерухомість» за перші пів року 2020 року.

Що важливо перевірити серед побутової техніки?

Важлива наявність у працездатному стані великої, дорогої і вбудованої техніки: холодильника, духовки, плити, посудомийної, пральної та сушильної машин, теплих підлог, кондиціонерів. Водночас на пилосос, тостер або електрочайник, які не працюють, я б закрив очі. Головне — заздалегідь це виявити і повідомити господаря, щоб потім не нести відповідальності за несправність.

Якщо квартира загалом підходить, але щось із техніки не працює, то можна домовитися з господарем, що він за певний термін замінить або відремонтує техніку, і прописати це зобов’язання в договорі.

Уже під час підписання основного договору в присутності господаря обов’язково слід перевірити абсолютно всю техніку: від холодильника до останньої розетки. Це потрібно з двох причин: по-перше, неприємно з’ясувати в найбільш невдалий момент, що щось не працює, по-друге, орендодавець може потім звинуватити вас у псуванні майна. Це не завжди пов’язано зі злим наміром — господар сам міг не перевірити квартиру після попереднього мешканця і не знати про несправність.

Що має бути в наявності у квартирі?

Якогось стандартного списку немає, все залежить від цінової категорії квартири. У мінімальній комплектації — санвузол із робочими сантехнічними приладами і пральною машиною, кухня з мінімальною кухонною технікою, холодильником і плитою, інтернет. Все подальше залежить від конкретної квартири, деякі приміщення здаються навіть без меблів.

У розумну комплектацію, в моєму розумінні, крім перерахованого вище входять бойлер, тепла підлога у ванній, кондиціонери в кожній кімнаті, мінімальний набір свіжих меблів і місця для зберігання (шафи, розсувна система або гардеробна). Якщо немає балкона, то бажана й сушильна машина. Все подальше залежить від потреб орендаря: комусь, наприклад, критична наявність ванної замість душової.

На що зазвичай не звертають уваги, коли заселяються, але варто було б?

Найпоширеніша омана, на мій погляд, — прискіпливо вивчати квартиру, але не звертати достатньої уваги на майбутні взаємини з орендодавцем. А вони надзвичайно важливі, оскільки взаємне нерозуміння може принести куди більше проблем, ніж кран, що підтікає. Ідеальний варіант — якщо орендодавець розглядає здавання приміщення як двосторонні договірні відносини і в чомусь готовий піти на поступки. Якщо ще на етапі перегляду взаємодіяти з орендодавцем важко або неприємно — він поводиться неадекватно, тисне, ставить дивні умови, намагається контролювати не режим використання приміщення, а спосіб життя загалом, — то я раджу добре подумати, перш ніж знімати цей об’єкт, навіть якщо в іншому він підходить ідеально. Якщо проблеми виникли вже на цьому етапі, то далі буде тільки гірше. Орендодавець теж хвилюється за збереження свого майна, і його бажання розуміти, кому він його здає, зрозуміле, але взаємодія з ним може коштувати надто багатьох нервів.

На що звертати увагу, коли заповнюєш і підписуєш договір?

Не варто домовлятися з орендодавцем усно: кожен може зрозуміти домовленості по-своєму, що потім призведе до конфлікту, письмовий договір зменшує можливість непорозуміння. Зазвичай підписується стандартний договір від рієлторської компанії, рідше — власний договір орендодавця. Останній випадок не повинен насторожувати, це абсолютно нормальна практика: головне уважно його читати, щоб там не було неприйнятних для вас умов.

Найочевидніший момент, який треба перевірити, — хто кому що здає. Варто переконатися, що номер квартири в договорі, правовстановлювальних документах, техпаспорті й за фактом збігається, а договір ви підписуєте безпосередньо з власником. Підписувати договір із представником власника за дорученням варто тільки у крайніх випадках. Суттєвим є пункт про розмір орендної плати й порядок її зміни: чи може власник сам її змінювати на свій розсуд? Якщо так — то в якому обсязі й наскільки часто?

Зазвичай під час підписання договору оплачується перший місяць оренди й депозит: застава або заставний місяць, їх ще називають гарантійний і страховий депозит відповідно. Між ними є суттєва різниця. Заставний місяць, або гарантійний депозит — це заплачений авансом останній місяць оренди, він гарантує, що орендар не з’їде достроково. Застава, або страховий депозит — це сума, зазвичай не більше місяця оренди, яка залишається на руках у орендодавця і повертається орендарю під час його з’їзду з приміщення. Крім захисту від дострокового з’їзду застава гарантує власникові збереження його майна. Для орендаря договір із заставним місяцем вигідніший: оскільки гроші знаходяться на руках у орендодавця, то визначати міру понесеної приміщенням шкоди буде він, а до чого причепитися знайдеться завжди. Договори зі страховим депозитом зараз більш поширені, а для квартир із хорошим свіжим ремонтом є стандартом ринку. Якщо підписуєте договір із заставою, то наполягайте на тому, щоб його дія не поширювалася на природний знос майна, це убезпечить вас хоча б у мінімальному обсязі. І у випадку з заставою, і з заставним місяцем обов’язково зверніть увагу на умови, за яких вони не повертаються. В ідеалі це з’їзд без попередження за місяць, але може бути й будь-яке дострокове розірвання договору.

І, нарешті, перевірте, хто здійснює поточний ремонт приміщення: бажано, щоб це робив господар. Непогано уточнити, що відбувається в разі, якщо приміщення стане не придатним до використання в результаті, наприклад, заливання сусідами: чи підлягає депозит поверненню.

Якщо під час підписання договору орендодавець ставиться до нього уважно, вичитує кожен пункт, то це хороший знак: зазвичай такі люди потім договору дотримуються. І навпаки: якщо господар пропонує заїжджати без договору, а домовитися потім, то не виключено, що такі домовленості будуть аж ніяк не на вашу користь.

Чек-ліст: що слід перевірити, коли заселяєшся в нову квартиру

вхідні двері, внутрішні двері й вікна: всі замки працюють, всі стулки відкриваються, фурнітура робоча; у холодну пору року варто перевірити, чи немає щілин, з яких тягне;

стіни: ніде немає мокрих плям, підтікання від води, слідів цвілі, бульбашок на шпалерах;

електрика: всі розетки, вимикачі, світильники працюють;

сантехніка: всі сантехнічні прилади та крани працюють, сифони ванни / душової і раковини не забиті. Якщо є доступ до ревізійного люка — то варто перевірити, щоб стояки були сухими;

вся техніка справно функціонує;

інтернет підключений, Wi-Fi-роутер справний;

меблі: дверцята відкриваються, шухляди висуваються, а ручки не залишаються у ваших руках;

якщо опалювальний сезон, краще перевірити, чи добре гріють батареї і чи тепло у квартирі загалом.