Если уж и жить осознанно, то во всём: и в отношении выбора еды, и косметики, и места жительства. Мы задумались над тем, что нужно знать, когда выбираешь квартиру — на исправность каких её составляющих важно обращать внимание в первую очередь, как подписывать договор и как вообще искать себе жильё. Ответы на эти вопросы нам подсказал Дмитрий Герчановский, предприниматель и специалист по недвижимости. В конце материала мы ещё и подготовили чек-лист, который пригодится при просмотре квартиры: в нём по пунктам расписаны все детали, которые важно проверить.

С чего вообще начать поиск квартиры?


Для начала я бы посоветовал сформулировать, что для вас важно и приоритетно, а чем вы готовы пожертвовать, каким бюджетом вы располагаете. В идеале должно получиться что-то подобного вида: «Квартира с одной спальней и салоном-кухней максимум в 15 минутах пешком от метро, в новом доме со свежим ремонтом. Бюджет 15 000. Желателен правый берег, а в идеале — район метро Васильковская». Посмотрите на агрегаторах, например Lun.ua или Bird Rent, сколько такие варианты могут стоить, возможно, скорректируйте что-то в задании.


Дальше у вас два пути: искать самостоятельно или обратиться в агентство. Первый путь потенциально позволяет сэкономить на риелторских (стандартно они составляют 1/2 арендной платы), но требует больших трудозатрат, поскольку на практике большинство объявлений являются или приманками, или реальными, но размещёнными теми же риелторами, а значит, платить комиссию всё равно придётся. Прямые объявления от хозяев встречаются очень редко. Не всегда экономить на риелторских выгодно, зачастую через риелтора можно найти более интересный объект с более выгодной ценой, и итоговая экономия даже на горизонте года будет больше. Несколько слов о площадках, на которых искать. На OLX очень много объявлений-приманок, но там чаще всего попадаются объявления от хозяев. Lun.ua — удобный агрегатор, но прямых объявлений от хозяев на нём меньше.

Так или иначе, у вас появится некоторая подборка квартир, которые вы начинаете смотреть. Если вы плохо знаете этот район — лучше приехать за полчаса до просмотра и прогуляться вокруг дома, оценить его местоположение и инфраструктуру. Многие объекты могут отпасть ещё на этом этапе.

Во время собственно просмотра у вас не будет много времени на детальное изучение каждого шкафа и проверку работоспособности всех розеток, ваша задача — составить общее впечатление о помещении. Оцените свежесть ремонта и его соответствие вашим потребностям, отсутствие видимых дефектов. Если вам бы хотелось убрать что-то из мебели или наоборот, чего-то не хватает, это самый лучший момент, чтобы уточнить всё у хозяина. И также если вы считаете необходимым поторговаться, то это подходящая возможность.


Если вы с хозяином договорились, то лучше сразу подписать предварительный договор, чтобы гарантировать, что хозяин не сдаст помещение кому-то другому. Нужно понимать, что в нижнем и среднем ценовом сегменте хороших квартир мало и уходят они мгновенно, поэтому с собой на просмотре лучше иметь паспорт и сумму в $200–300 в качестве залога. Если мы говорим о более дорогих объектах, условно от $700 за однокомнатную, то там динамика обычно меньше и можно взять тайм-аут на пару дней подумать, но в любом случае тянуть не стоит, хорошие квартиры быстро уходят.


В предварительный договор вносятся паспортные данные и хозяина, и ваши, а также все существенные условия основного договора: размер арендной платы, условия депозита, срок подписания основного договора. Предварительный договор подписывается в идеале только с владельцем помещения, на этом этапе желательно увидеть правоустанавливающие документы на квартиру и паспорт хозяина — в свою очередь, он имеет полное право попросить ваши документы.

Через пару дней подписывается основной договор, уже во время его подписания стоит детально проверять квартиру, тогда же происходит расчёт с риелтором.

На какие составляющие ремонта нужно обращать внимание, когда въезжаешь в квартиру? Что важно не упустить?

В первую очередь, стоит обратить внимание на то, что дорого и нецелесообразно переделывать — это отделка стен (обои или окраска), окна и двери (и входная, и межкомнатные), кухня со всем оборудованием, санузлы и системы хранения (шкафы и гардеробные). Крайне желательно, чтобы ковров на стенах не было хотя бы в санузле — да, такое тоже бывает.

А вот мебель (учитывая наличие в Украине IKEA и Jysk) можно и поменять на более актуальную, главное — заранее договориться с арендодателем о возможности вывезти старую мебель. То же самое касается декора и текстиля — ковров, штор, картин.
При прочих равных условиях я бы советовал выбирать квартиру с более скромным, но более свежим ремонтом — меньше вероятность, что что-либо выйдет из строя.

Если вам нравится квартира в целом, но не устраивает какой-то отдельный аспект — не стесняйтесь спросить арендодателя об опциональной возможности его добавления: многие пойдут навстречу и согласятся, например, докупить посудомоечную машину или доставить кондиционер. Тут возможны как покупка силами арендодателя, так и покупка и установка арендатором в счёт арендной платы. Или наоборот: возможно, выгоднее купить что-либо за свой счёт, а взамен попросить у хозяина постоянную скидку на аренду.

В некоторых случаях целесообразно снять квартиру без ремонта дешевле и сделать ремонт самостоятельно. Но тут есть свои «подводные камни»: придётся оплачивать срок простоя квартиры на время ремонта и, собственно, работы, тратить своё время и силы. Кроме этого, хозяин может через некоторое время разорвать договор (чтобы сдать квартиру с ремонтом дороже), и получить у него затраченные на отделку деньги назад будет проблематично.

А сколько стоит снять квартиру в Киеве?

Согласно аналитике «OLX Недвижимость», в июне за аренду квартиры в Киеве просят в среднем 9 000 гривен в месяц. Снять двухкомнатную квартиру в центре обойдётся в 21 400 гривен.

Первая половина июня отличилась ростом предложений по долгосрочной аренде жилья — 11 500 активных объявлений за две недели. В среднем арендная плата в июне за однокомнатную квартиру в Киеве составляет 7 945 гривен, за двухкомнатную — 10 000 гривен, а за трёхкомнатную — 13 000 гривен. Недорого обойдётся и выбор смарт-квартиры — всего лишь 9 000 гривен в месяц. За студию попросят чуть больше — 12 000 грн.

Больше всего предложений с начала июня в Дарницком районе — 1 944 объявления со средней ценой в 9 000 гривен в месяц. В Печерском и Шевченковском районах, где предложений всегда достаточно, аренда квартиры обойдётся в 22 610 гривен и в 9 000 гривен соответственно. Самые приятные цены ожидают в Деснянском, Святошинском и Днепровском районах — в среднем предложение колеблется от 6 500 до 7 500 грн/месяц.

Что касается цены на покупку квартиры в Киеве, будьте готовы заплатить 27 тысяч долларов за однокомнатную, 38 тысяч долларов за двухкомнатную и 49 тысяч долларов за трёхкомнатную — это средняя цена по данным «OLX Недвижимость» за первые полгода 2020 года.

Что важно проверить среди бытовой техники?

Важно наличие в работоспособном состоянии крупной, дорогой и встраиваемой техники: холодильника, духовки, плиты, посудомоечной, стиральной и сушильной машин, тёплых полов, кондиционеров. В то же время на неработающие пылесос, тостер или электрочайник я бы закрыл глаза. Главное — заранее это обнаружить и уведомить хозяина, чтобы потом не нести ответственности за неисправность.

Если квартира в общем подходит, но что-то из техники не работает, то можно договориться с хозяином, что он в определённый срок заменит или отремонтирует технику, и прописать это обязательство в договоре.

Уже при подписании основного договора в присутствии хозяина обязательно нужно проверить абсолютно всю технику: от холодильника до последней розетки. Это нужно по двум причинам: во-первых, неприятно выяснить в самый неудачный момент, что что-то не работает, во-вторых, арендодатель может потом обвинить вас в порче имущества. Это не всегда связано со злым умыслом — хозяин сам мог не проверить квартиру после предыдущего жильца и не знать о поломке.

Что должно быть в наличии в квартире?

Какого-то стандартного списка нет, всё зависит от ценовой категории квартиры. В минимальной комплектации — санузел с рабочими сантехническими приборами и стиральной машиной, кухня с минимальной кухонной техникой, холодильником и плитой, интернет. Всё дальнейшее зависит от конкретной квартиры, некоторые помещения сдаются даже без мебели.


В разумную комплектацию, в моём понимании, кроме вышеперечисленного входят бойлер, тёплый пол в ванной, кондиционеры в каждой комнате, минимальный набор свежей мебели и места для хранения (шкафы, раздвижная система или гардеробная). Если нет балкона, то желательна и сушильная машина. Всё дальнейшее зависит от потребностей арендатора: кому-то, например, критично наличие ванной вместо душевой.

На что обычно не обращают внимания, когда заселяются, но стоило бы?

Самое распространённое заблуждение, на мой взгляд, — придирчиво изучать квартиру, но не обращать достаточного внимания на будущие отношения с арендодателем. А они чрезвычайно важны, поскольку взаимное недопонимание может доставить куда больше проблем, чем подтекающий кран. Идеальный вариант — если арендодатель рассматривает сдачу помещения как двухсторонние договорные отношения и в чём-то готов пойти на уступки. Если ещё на этапе просмотра взаимодействовать с арендодателем тяжело или неприятно — он ведёт себя неадекватно, давит, ставит странные условия, пытается контролировать не режим использования помещения, а образ жизни в целом, — то я советую хорошо подумать, прежде чем снимать этот объект, даже если в остальном он подходит идеально. Если проблемы возникли уже на этом этапе, то дальше будет только хуже. Арендодатель тоже волнуется за сохранность своего имущества, и его желание понимать, кому он его сдаёт, понятно, но взаимодействие с ним может стоить слишком многих нервов.

На что обращать внимание, когда заполняешь и подписываешь договор?

Не стоит договариваться с арендодателем устно: каждый может понять договорённости по-своему, что потом приведёт к конфликту, письменный договор уменьшает возможность недопонимания. Обычно подписывается стандартный договор от риелтерской компании, реже — собственный договор арендодателя. Последний случай не должен настораживать, это совершенно нормальная практика: главное внимательно его читать, чтобы там не было неприемлемых для вас условий.

Самый очевидный момент, который надо проверить, — кто кому что сдаёт. Стоит убедиться, что номер квартиры в договоре, правоустанавливающих документах, техпаспорте и по факту совпадает, а договор вы подписываете непосредственно с собственником. Подписывать договор с представителем собственника по доверенности стоит только в крайних случаях. Существенен пункт о размере арендной платы и порядке её изменения: может ли собственник сам её менять по своему усмотрению? Если да — то в каком объёме и насколько часто?

Обычно при подписании договора оплачивается первый месяц аренды и депозит: залог или залоговый месяц, их ещё называют гарантийный и страховой депозит соответственно. Между ними есть существенная разница. Залоговый месяц, или гарантийный депозит — это заплаченный авансом последний месяц аренды, он гарантирует, что арендатор не съедет досрочно. Залог, или страховой депозит — это сумма, обычно не более месяца аренды, которая остаётся на руках у арендодателя и возвращается арендатору при его съезде из помещения. Помимо защиты от досрочного съезда залог гарантирует хозяину сохранность его имущества. Для арендатора договор с залоговым месяцем выгоднее: поскольку деньги находятся на руках у арендодателя, то определять меру понесённого помещением ущерба будет он, а к чему придраться найдётся всегда. Договора со страховым депозитом сейчас более распространены, а для квартир с хорошим свежим ремонтом являются стандартом рынка. Если пописываете договор с залогом, то настаивайте на том, чтобы его действие не распространялось на естественный износ имущества, это обезопасит вас хотя бы в минимальной степени. И в случае с залогом, и с залоговым месяцем обязательно обратите внимание на условия, при которых он не возвращается. В идеале это съезд без предупреждения за месяц, но может быть и любое досрочное расторжение договора.

И, наконец, проверьте, кто осуществляет текущий ремонт помещения: желательно, чтобы это делал хозяин. Неплохо уточнить, что происходит в случае, если помещение станет не пригодным к использованию в результате, например, заливания соседями: подлежит ли депозит возврату.

Если при подписании договора арендодатель относится к договору внимательно, вычитывает каждый пункт, то это хороший знак: обычно такие люди потом договор соблюдают. И наоборот: если хозяин предлагает заезжать без договора, а договориться потом, то не исключено, что такие договорённости будут отнюдь не в вашу пользу.

Чек-лист: что надо проверить, когда заселяешься в новую квартиру

входная дверь, внутренние двери и окна: все замки работают, все створки открываются, фурнитура рабочая; в холодное время года стоит проверить, нет ли щелей, из которых тянет;

стены: нигде нет мокрых пятен, подтёков от воды, следов плесени, пузырей на обоях;

электрика: все розетки, выключатели, светильники работают;

сантехника: все сантехнические приборы и краны работают, сифоны ванны/душевой и раковины не забиты. Если есть доступ к ревизионному лючку — то стоит проверить, чтобы стояки были сухими;

вся техника исправно функционирует;

интернет подключён, Wi-Fi-роутер исправен;

мебель: дверцы открываются, ящики выдвигаются, а ручки не остаются у вас в руках;

если отопительный сезон, лучше проверить, хорошо ли греют батареи и тепло ли в квартире в общем.